第二季商用地產投資放緩 投資者多處於觀望狀態

香港，中國 - Media OutReach - 2019年7月28日 - 根據戴德梁行最新發布《大中華區資本市場快訊》，第二季中國內地商用地產交易總額按年下降19%至人民幣402億人民幣。不過在第一季活躍市場的推動下，今年上半年交易總額較去年同期仍上漲3.3%，總計達1,258億人民幣。

值得一提的是新加坡資本在過去的18個月裡已累計在內地投資了近435億人民幣的物業資產，遠高於過去10年的平均值（約50億人民幣）。另外，香港、美國和加拿大的投資者在過去一年也表現活躍。

戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮稱：「儘管第二季投資額放緩，市場中仍有不少資金充足的買家正在積極找尋和等待合適的投資時機。目前我們觀察到買賣雙方在價格上仍有約10至20%的落差，造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業的不斷增加，預計價格將在下半年有所鬆動。目前收益率正處於歷史低點，短期內資產價格的下調預計也將促使收益率回升。另外，許多大型外資機構型買家正瞄準一線城市核心優質物業，然而目前此類型的可售資產仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標的優質物業或大型資產包，勢必將促進投資額再次回升。」

戴德梁行亞太區研究部主管林榮傑提到：「對於許多市場參與者來說今年上半年可謂充滿挑戰。在中美貿易摩擦的持續籠罩下，即使第二季市場吸納量有所回升，但整個上半年仍處於低位。我們預計2019 年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而，國內經濟目前展現出強大韌性，一系列刺激政策的出台也已取得了一定積極效果。」

可喜的是，二線城市投資交易額有明顯上升。第二季天津和成都兩地均錄得大規模零售地產投資，分別達79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯手中金收購了位於成都的商業中心晶融滙外，黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心資產包的收購。該資產包內總計涵蓋三宗零售物業，其中兩座位於西安和鄭州。

戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐表示：「受益於當地人口及可支配收入的快速增長，二線城市核心地區的購物中心不斷吸引國內外投資者的目光。同時，物流地產以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資者的追捧。」

近期的物流大宗交易包括工商銀行斥資約7.6億人民幣收購了宇培位於瀋陽、無錫和鄭州的三座物流園區。電商巨頭京東近日聯合新加坡政府投資公司GIC共同成立了近48億人民幣的物流地產基金。該地產基金將會在今年底完成京東近109億人民幣（包括借貸）物流地產的收購。

陳妍斐稱：「愈來愈多的地方政府開始向物流開發用地實施最低納稅要求，當前已在上海、南京、蘇州和杭州等城市實施，這意味著未來業主可能需要花更多的時間挑選租戶，以達到稅收要求。」

林榮傑表示：「如果貿易摩擦沒有進一步升級，我們預計外資將繼續活躍於國內商用地產投資市場。長期看來，中國龐大的地產市場規模，以及多樣化的城市、物業類型將持續吸引投資者的目光。」

據牛津經濟研究院數據顯示，在2019至2021年期間，中國一線城市預計將會新增共120萬個就業崗位，其中大部分增長將來自於服務業。這勢必會帶來大量對優質寫字樓的需求，帶動投資者興趣增長。

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戴德梁行

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