中大商学院研究发现新冠疫情导致　亚太区租金大幅下调　惟房地产价格保持强劲

香港 - Media OutReach - 2021年12月2日 - 空荡荡的办公楼、酒店房间和购物中心，这些都是后疫情新常态下的生活现实。它们也是社交距离措施以及世界各地政府为减少2019新型冠状病毒 (COVID-19) 传播而实施封城的结果。这些影响已经波及到亚洲的房地产市场。在这前题下，最近的一项研究发现，亚太地区大部分地区的房地产价格在整体市场中保持平稳。不过，在房地产的不同分类中，部分投资者把资本部署在实际受益于疫情的产业领域策略上。

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该份研究报告题为《COVID-19疫情与工商物业租金波动》，由香港中文大学（中大）商学院酒店及旅游管理学院讲师刘海慧博士和副教授曾德铭合著。他们以全球房地产顾问服务公司仲量联行的数据，检视了亚太地区12个国家和管辖区的38个城市的租金数据和房地产价格，包括香港、新加坡、东京和吉隆坡。房地产领域包括办公楼、商店、工业和住宅。他们对这些地区的租金和房地产价格的趋势进行了分析。

研究说明，在2020年的上半年疫情爆发初期，整个亚太地区內各类物业的租金平均下降约15%。办公室租金录得约14%的温和跌幅。但租金持续下降及最明显的是零售物业，如购物中心，在此期间下降超过30%。该研究发现，新冠病毒确诊病例和死亡人数与该地区的市场租金之间存在负相关。值得注意的是，尽管租金急剧下降，整个市场的价格并没有下跌。

投資策略转移

根据研究结果和观察所见，尽管新冠病毒病例急增，但亚太地区的整体房地产价格仍然强劲，当中住宅和工业类物业成为重心所在，而零售物业方面的投资则有所下降。

研究人员指出，在疫情开始时，为应对疫症扩散而实施的社交距离和封锁措施迫使人们呆在家里，造就了电子商务的繁荣，而实体零售店则成了牺牲品，许多商店不得不关门。房东或投资者没有了稳定的租金收入，便更有可能出售其投资组合中的零售物业。这种供求双方同时出现的变化，意味零售房地产价格出现了大幅下降。

研究人员表示，疫情期间，投资者在整个房地产市场中重新分配了他们的资金，采取了更多的防御性策略作为回应。也就是说，他们把资金重新分配到能够更好地抵御疫情所带来的不确定性的领域，比如投资在数据中心、工厂和仓库。鉴于新冠病毒疫情长期持续，许多投资者自然会对零售房地产市场的最终前景产生忧虑，这就是为什么他们选择把资金投入其他类型的房地产。

刘博士说："我们看到的可能是一种投资策略转移的现象。投资者正在放弃零售物业等风险资产，选择投资更安全的选择，如数据中心或仓库，对房地产的需求是一种派生需求，这意味着它是基于人们对其他事物的需求派生出来的。人们仍然需要生产和消费的空间，随着消费者的购买行为转向电子商务，互联网公司将需要空间来运营他们的业务和物流，因此工业以及其他非零售类型的房地产的前景便更为乐观。"

她补充说，在需求强劲的情况下，工业地产领域的供应仍然紧张。电子商务平台、技术和电信公司、食品和饮料运营商以及制药公司等都需要工业仓储和工厂空间来开展业务，它们很可能是该领域出现强劲需求的驱动力。

政府介入

正如国际货币基金组织发表的一份报告中所显示，为了应对新冠病毒疫情带来的前所未有之危机，世界各国政府实施了不同的支援计划来使经济复苏。

研究人员调查了亚太区国家政府实施的财政刺激计划。例如，中国宣布了约4.9万亿人民币的财政措施，包括减税和减少社会保障缴款。研究人员審视了不同的刺激措施如何影响区内不同的市场。

他们发现，政府的财政刺激措施对减少房地产租金的下降有正面作用。然而，他们也发现，当公布的措施开始实施时，这种正面作用已经消失了。他们解释说，政府的财政刺激计划似乎能有效地減轻疫情的负面影响，但这似乎是通过帮助恢复人们对房地产市场的信心来发挥作用，其效果至少与措施本身在财政方面的作用同样有效。

曾教授说："看起来，正是这些大规模财政刺激计画的公布使租金的跌幅减少。这代表政府的最初反应，可能比它为帮助经济而实际采取的措施，对恢复投资者信心有更大作用。 "

趁低吸纳

研究人员认为，他们的研究结果能为疫情如何影响全球物业市场环境带来有价值的启示。刘博士说："由于房地产的多样性，新冠病毒疫情的影响在不同地区和领域有很大的不同。虽然一些房地产类別如商店和酒店可能受到大流行病的负面影响，但其他领域卻相对稳定，作为一个投资者，在选择投资组合时，有必要考察特定领域的市场需求。"

刘博士指出，虽然经济危机时期通常为投资者提供了趁低吸纳的好机会，但在目前的疫情当中，整个市场上的物业所有者都避开了削价出售资产的做法。她解释说，其中一个原因可能是由于政府的财政刺激计划有助于恢复投资者的信心。另一种可能则是，也许这些业主财力雄厚，并沒有迫切需要卖掉物业的理由。

在谈到未来的研究方向时，两位学者表示，可进一步集中审视房地产市场在疫情舒缓时的表现。其他研究还可考虑观察房地产市场面对新冠病毒产生变种而可能出现的任何波动。

资料来源：

Allan R, Liusman E, Lu T, Tsang D. The COVID-19 Pandemic and Commercial Property Rent Dynamics. Journal of Risk and Financial Management. 2021; 14(8):360. https://doi.org/10.3390/jrfm14080360

英文原文刊于中大商学院"中国经商智慧"网站：https://bit.ly/3oU8fiG。

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中大商学院的EMBA课程在2021年《金融时报》（Financial Times）百强排行榜排名全球第19位，而MBA课程則於在2021年排名全球第48位。中大的商界校友人数逾40,000人，为香港各商学院之冠，其中不少校友为政府和商界的领袖与精英。

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